留言中艳姐说
上周，艳姐参加易居沃顿第八期中国房地产实战研修项目发现之旅
日本项目。抱着学习的态度，艳姐和诸多优秀的地产高管同学们一起参访了二子玉川商业体，看了茑屋书店、三菱地所的建筑工地，还有表参道、teamLab艺术中心、竹中工务店、松下养老中心、金刚组等。
发现没有？易沃安排的都是日本具有代表性的项目，涉及了豪宅、TOD、网红商业、古建筑修葺、养老设施、工地施工等领域。
整体感受是：日本真的是能将细节做到极致的国家！
他们在细节之处的雕琢，一切如京瓷的创始人稻盛和夫所说：
仅仅做出满足客户需求的产品远远不够，唯有做出完美到可以“划伤手指”的产品，才能够在竞争中立于不败之地。
不过话说回来，日本的产品虽然很好，但艳姐觉得这些年，我国在产品上也是进步神速，甚至可以说，在某些领域已经完全不输日本了。
01日本豪宅细节PK中国豪宅首先想说的是日本的豪宅和建筑文化。
都说日本的住宅和家居理念都是比较有趣的，哪怕是一座小小的民居，内部也能体现出日本人一丝不苟的精致感，而日本的豪宅尤甚。
此次，艳姐参观的豪宅是东京涩谷南平台，据说这个楼盘是很多政界、商界人士的居所，日本首相就住在那附近，可见地段的黄金价值。
△涉谷南平台效果图
项目还有一个特点是交通便利，徒步M就到了东京时尚之地代官山，项目距离涩谷站很近，从这个站出发，有7条路线可以利用，去各地都很方便。
对了，这个豪宅的均价大约是万日元一套，人民币总价W+。单价在20万每平米左右。
然而，实话实说，艳姐真的感觉不到项目有多惊艳，若在我朝一线城市同样的位置，产品、户型等做得比它好的豪宅多了去了，在这里都不想列举。关键样板房也不在楼盘实景地，单独辟了一个地方造了样板房。
随便甩几张日本豪宅的样板间给你们感受下：
△涉谷南平台样板间实景
对样板间感兴趣的可以点下方实拍视频：
震撼到我的反而是三菱地所的建筑工地，通过装配式完成，工地上非常的干净，这对环境来说，是非常友好的。
△三菱地所工地
对比之下，发现我朝的有钱人比日本有钱人过得舒适，至少在居所上，选择的余地比日本大。
我们的豪宅项目不仅多，还有很多条产品线，中式、西式、中西结合，想要的基本上都有。
说到这里，就忍不住分享自己的一点发现。有节课上，日本TeetoGree的创始人青野裕介老师在介绍日本民居改造时，艳姐问了青野老师这样一个问题：
日本民居旧改，是否有将日本传统古建文化融入现代中高端产品的案例？
他表示：没有！
当时，艳姐的民族自豪感油然而起，他们没有，我们有！
此前我们做过一些产品系的盘点，随手数一数，光是将古建文化融入现代建筑的中式产品线，就有百余条，有名的诸如绿城的8大产品系系、融创的桃花源系、泰禾的院子系、建发的精粹系、世茂的国风系、金科的琼华系等等。
此外还有以科技住宅著称的金茂府各种产品系、朗诗的绿色建筑，以及将以上古建+科技融为一体的葛洲坝中国府等等等等，简直不胜枚举。
艳姐在从业12年中，亲眼见证了不少国内开发商一路的产品进阶之路，特别这5年平均每周一次的参访中，所见的都是这几年国内开发商倾尽所能在产品方面的匠心研磨，不乏产品老大哥类的万科、龙湖引领各种新兴产品，产品做出各种特色的阳光城、正荣；荣盛的文旅产品；老牌房企融侨、佳兆业在产品和配套商的打磨；新力独具特色的园林产品，以及黑马突起的祥生、中骏、东原、美的、和昌、恒泰、三巽等等。
如果单说中式产品，做中式产品的开发商里，单一个融创，就有一整套中式产品谱系。如：借鉴苏州园林的桃花源系，彰显大唐盛世气象、豪劲大气的唐风系，以精雅的宋式艺术美学为范本的雅颂系。
而致力于打造“新中式”第一品牌的建发，更是凝练出“儒门道园、唐风华纹”这一专属于建发新中式建筑的核心理念。
在道园运用上，如：建发取景古典园林留园可亭，在建筑上实现移步易景，创造出诗情画意的游园体验。
在华纹的使用上，建发取“汉龙”中山靖王玉佩，对传统纹样再造后，应用到了合肥雍龙府的项目上。
此外，还有龙凤和玺纹样的使用：
除了沿袭中国古代各个朝代的文化元素，新中式还和地域文化巧妙贴合，并延展出无数巧思。
苏州世茂铜雀台别墅，就沿用了“粉墙黛瓦人字顶”这种苏式民居极具辨识度的建筑元素，并进行了延展和创作，让“苏州屋脊”兼具东方神韵和现代感。
△苏州世茂铜雀台别墅效果图
并且，我们对古建筑修复标准比日本还高，我们的修葺标准是“修旧如旧”。事实上，修旧如旧的成本简直比重新打造还要贵，各种审批流程复杂、工艺难度也很艰巨。
比如，融信在开发福州苍霞板块“海月江潮”项目时，就在当地文物保护部门的指导下，花了大量时间对板块内的古建筑进行修葺。
△苍霞现场修缮实拍
今年7月，融创中国与虎丘山风景名胜区管理处、中国文物保护基金会三方合作签约，共同承担苏州历史名作“水景园林”塔影园古建保护项目。
这些，都是我朝做得比日本好的地方。
02
日本养老细节pk中国目前养老产品
第二个想说的是养老方面，这个艳姐说的可能会比较多，毕竟，我们人人都有老去的一天。
我国的老龄化速度还在加快。10月9日，中国新闻网公布了一个预测数据：年前后，中国老年人占比将超过1/3。
这是个什么概念呢？年，我国的总人口是13.95亿，老年人总人口占比17.9%，超过了2亿。
有专家预估过，按照这样的势头发展下去，到年，我国人口总数将减少至13亿，而老年人总数将超过4亿。
这样的人口结构是极不合理的。
在研究养老问题方面，我朝一直将邻国日本作为借鉴对象，因为日本步入老年化社会早于我们几十年，对养老模式的探索也更早。
艳姐此次去参观的是松下真心香里园智能养老院。
这个松下，就是那个生产高端电器和提供智能家电的松下，它的多元化探索极其广泛，覆盖了住宅、家电、汽车、养老等领域。
在养老产业方面，松下已经布局了20年，积累了很丰富的经验。
艳姐参观的松下真心香里园是采用大数据与机器人结合的养老方式，它号称大到卧室起居、小到扶手马桶都是智能家居设备，老人们的一举一动都能受到真心的关怀。
那这样一个养老院，长什么样子呢？我们先来看它的整体结构：
一层是图书馆，理发间，康复室，口腔门诊，茶餐厅；二层是露天大型阳台，大型公用泡澡堂；三层是澡堂；三到四层是卧室；五层是楼顶花园。
整体上，老年人的所需的方方面面里面都有了，因为不允许拍图，艳姐找到的是网上的图片，基本上相差无几。
细节之处，艳姐就从用松下养老展示中心拍到的图给大家展示好了。
在养老院里，老人基本上随身携带这一个传感器，只要遇到危险，按下开关，护理人员就能通过定位前去帮忙。
并且，类似这样的传感器在无处不在，床脚处、床单夹层、厕所里都有，比如，夜里睡觉坠床了、如厕时间过长了、大小便失禁了，都能监测到。
人性化的地方是，开关就在老人抬手可及之处，一点儿也不费劲。
我们就通过模仿老人正常起居的一天来介绍这些产品吧。
这不是一张普通的卧床。
早起，老人可以通过床旁遥控器调节床头，床尾的高度，床的外侧可直接转换成轮椅，行动不便的老人也能依靠自己轻松在室内活动，同时也减轻了护工的负担。
如果是在养老院里，床旁边都有扶手，上了年纪的老人，都有坐起困难等问题，床旁扶手很好地解决了这个问题。
来一张真人示范图吧，图为本期研修班大班长：华董(中国)有限公司区域集团董事长董希用先生。
想象一下，早起后洗漱，起居困难的一路都有扶手，包括浴盆处，并且，它的浴盆虽比别处的矮，但方便坐着洗浴时膝盖能伸进去。
浴室里有马桶，马桶是智能马桶，上面也是有扶手的，还有手杖。
早起收拾好自己后，身体好的老人，吃完早餐，就可以去五楼花园晒太阳了，或者，去一楼的茶餐厅或图书馆消磨时间。
走不动道的，可以选择在房间里看电视，房间内部也有一个小书房。
到了中午，生活自理的自己吃饭，不能自理的老人就得用用上喂饭器了。
说到这里，类似喂饭器这样的电子产品也是无处不在，比如，自动洗头器，还有一些智能机器人，专门用来给老人解闷。
晚上，总要洗洗才能睡吧，浴室可以选择坐位，也可以卧位，适用于不同的老人，比如，长期卧床无法坐立的只能躺着洗。
别看这些小细节，很多老人就是站着淋浴时晕倒的，细节之处见完美，真的有点被日本的养老设施折服。
到这里，艳姐想说的是，虽然日本的养老已经做得很好了，但在养老产品和养老模式探索上，我国做得就未必差。
比如，业内产品大师绿城，在乌镇打造的首个学院式颐乐养生养老项目——乌镇雅园。
这个项目堪称我国养老小镇产品开发的样本。
无论是从产品力的打造还是从商业经营角度上看，乌镇雅园都应该算是目前养老度假地产项目中最为成功的一个。
这样一个人人叫好的养老项目外部长什么样子呢？
△乌镇雅园实景
这只是外部，厉害之处是项目的配套，主打学院式养老，与普通的养老肯定是不同的。
乌镇雅园是以学校的组织方式，构成园内老人的日常组织形态，从而构建出一种崭新的老年生活模式。
比如，有能容纳多人的大礼堂，有小会堂、棋牌馆、游泳馆、健身房，还有健康中心馆，室外运动场等。
此外，学院外面还有几十亩地，用于做农场，让老人们感受重返自然田园生活的惬意。
项目门口还配套了医院，这是养老项目不可或缺的配套，医院，是不是？
内部长这样！
可以说，这样关怀到老年人精神层面需求的项目设计，与日本比一点也不逊色，甚至青出于蓝。
室内设计上，绿城也是采用日本养老院里的适老化设计，此外，还提炼出个细节，比起日本的研发，这样极致人性化的设计，也是没差的。
比如，雅园的进户门净宽1米，方便轮椅出门，不光如此，进户门左侧还预留40cm开门空间，方便轮椅者开门。
具体细节我们不一一赘述。
从乌镇雅园的运营理念和产品模式，我们完全可以说，中国的养老设施完全不输日本，甚至比日本更成熟。
并且，“系统+服务+老人+终端”智慧养老服务模式也开始被很多开发商运用，艳姐觉得，在未来，只要钱够，养老的硬件问题无需担心，但是，我们还是还想多说一句：再好的硬件设施，都比不过子女的贴心照顾。
03日本网红商业带来的启示讲真，日本的网红商业做得还真不错，整体看下来还是蛮有感触的。
比如，艳姐第一天参观的二子玉川，它是田园都市复合型的代表案例，而它的另一个属性是岛国一个时髦而安静的富人住宅区。
这个住宅区的不同之处是，它的一边是现代化都市生活，而一边又有让人爱不完的大自然风景，并且，它的交通还极为方便，距离车站不过5-10分钟的步行时间。
这样一个住宅区及其周边配套，让自认为对生活有追求的艳姐都没脾气了。
这还不够，这个住宅区还与商业紧紧结合，从知名的流行精品店到休闲杂货的专卖店应有尽有，它被评为日本人“想要居住的城市”及“要在这工作的城市”。
比如，二子玉川里面的茑屋家电，它的运营模式是“书+家电”，说到这里，就要说到红遍日本的茑屋书店了。
，茑屋书店的出现打破了诚品书店曾经推崇的生活馆的经营理念，也终止了诚品书店在亚洲的神话。
与其他其他复合业态体验型书店一样，茑屋书店以“书+X”构建体验场景的新模式。
只不过，它做得更极致。从早期的书“+影音”、“+咖啡”、“+文创”、“+家电”，再到最新的“+地产”，茑屋书店一直与时俱进，不断刷新人们对书店的认知。
其实，这类书店的赚钱模式都差不多，它们主要是通过营造空间上的舒适感，延长客人在店内的停留时间，进而销售关联产品来盈利。
再往深处说，它提供的不止是一种商业消费模式，而是创造了一个生活场所，让周围人的都市生活有了更多美好的选择。
这两个项目的运营理念，还是很值得我们学习探索的。
这些年，我们总在强调慢生活。
其实东京的生活节奏一点也不慢，不同的是，他们懂得从眼前着手，把对远方的憧憬带到当下，发掘出了生活中真正重要的东西。
梦想是需要供养的。国内运营得好的商业亦是，它们无一不是从生活中的痛点着手，进而在市场中占到一席之地。
比如，南京先锋书店，它的魅力就在于，能够安慰人们心中的信仰和梦想，让一些几乎不看书的人，都能够放慢脚步，静下心来找个角落阅读。
整体来说，日本在网红商业运营上虽有可取之处，但我国也越来越有这方面的意识，且都做得还不错。
04
TOD模式PK
TOD模式近几年很火。
保利、万科、招商、绿城、龙湖……几乎所有有实力的开发商都涉足了TOD开发模式。
那么，大家都在做的TOD，究竟是什么呢？
我们先来看TOD的概念：
以公共交通为导向的综合发展模式，这里的公共交通泛指火车站、机场、地铁、轻轨、公共巴士等，然后以公交站点为中心，以-米（5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场和城市中心，打造集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的混合功能区。
概念很生涩，我们可以这样解读：
在不断城镇化的进程中，交通拥挤、通勤时间成本高、潮汐城都是大城市里的普遍现象，TOD模式就是为了匹配都市圈空间成长过程，让新城建设沿着交通轨道展开，打造“多心多核”。
核心是什么呢？
①距离车站5-10分钟的步行距离，TOD倡导低碳环保，绿色出行，它的生活模式很健康。
②集各种业态开发为一体，说明土地功能的利用是综合型的，人们在此居住会很方便。
③开发密度很高，在保全绿地的同时，增加公园设施及运动设施等，使区域之间的设计是有序的，让土地利用更加合理。
目的，是为了让周边的配套更好被人所利用。
之前，艳姐提到的二子玉川，就是非常成功的TOD模式，而我国最早的TOD概念也是来源于日本。
不过，即使有二子玉川这样的珠玉在前，我国的TOD依然有万科天空之城这样的好项目。
万科天空之城，是规划在地铁上的项目，为了让小区里面的每栋每户都能用5分钟的时间去到项目周边的配套，万科花了大量的时间来研究方案。
所以，我们看到项目整体的路网呈现蜘蛛网一样的排布。
并且，为了呈现这样的生活场景，万科特意规划建造了一条高架步行天桥，只通人，不通车，小区业主可以通过这条线路去到地铁口，或者商业中心。
尽管项目的绿化因此被各种线路打得很碎，万科依旧通过各种情趣化的小景，让步行的路上充满了趣味。
还有一点要提的是，作为TOD项目，天空之城的住宅、商业还有其他业态是完全贯穿和相连的，因此，整个项目的规划看起来非常的复杂。
而所有复杂的规划，都只是为了让客户使用的时候更简单、更便捷，毕竟时间最贵嘛！
看到这里，你大概能明白万科天空之城相对二子玉川的创新之处在哪了吧？
万科天空之城虽然依赖TOD模式规划出了一个很大的生态圈，但是，它不是简单的复制，而是get到TOD的精髓，并发挥到了极致。
在这样的模式下，可以预见，今后我朝的都市生活将朝着更理想的方式进化。
结语5天发现之旅，当沉下心来细细感受日本文化，艳姐发现日本很多地方非常值得我们学习。
比如，日本企业的精益思维和工匠精神，真的是能够完美的体现在产品上。
又比如，日本百年企业甚至千年企业的数量多到令人咋舌。新比旧好的观念，日本几乎没有，他们的企业继承根本不靠血缘，很早以前就有了“养子继承”文化。
我朝这些年固然进步神速，但有些东西，还真的不是一时半会就马上能学会的。
中日地产PK
当然，以上只是艳姐去日本对比之后的发现，如果你有其他发现，转发朋友圈并在文末留言，艳姐将选出3条精彩留言，送上精美礼物一份！
主编：张艳
责编：非太
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